Nou criteri del Tribunal Suprem respecte la recuperació de les despeses de formalització de la hipoteca
Qui assumeix el pagament de l’impost de AJD?
El passat 21 de març, el Ple de la Sala Primera, civil, del Tribunal Suprem, va resoldre dos recursos (Recursos de cassació 1211/2017 i 1518/2017) relatius a reclamacions de consumidors contra clàusules d’escriptures de préstec amb garantia hipotecària que els atribuïen totes les despeses i impostos generats per l’operació.
En concret, el Tribunal Suprem discutia únicament el relatiu al pagament de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITP i AJD).
Els magistrats van estimar en part els recursos i van establir que:
- Per la constitució del préstec, el pagament incumbeix al prestatari, d’acord a la jurisprudència constant del propi Suprem.
- Pel timbre dels documents notarials, l’impost corresponent a la matriu s’abonarà per parts iguals entre prestadora i prestatari, i el corresponent a les còpies, per qui les sol·liciti.
D’aquesta manera, el Tribunal Suprem ha unificat la disparitat de criteris existents en les diferents Audiències Provincials, on en alguns casos determinaven que l’impost l’havien d’abonar els bancs, en uns altres els consumidors i en altres casos tots dos per meitat.
Segons l’acordat pel Tribunal Suprem es considera que és el consumidor qui ha d’assumir el pagament de l’impost d’AJD (actes jurídics documentats) en ser el prestatari el subjecte passiu sobre el qual recau el citat impost.
Puc reclamar la resta de les despeses de formalització de la hipoteca?
La única despesa que ha qüestionat el Tribunal Suprem és la d’AJD, però no posa en qüestió la resta de despeses reclamables, que ja van ser declarades nul·les pel mateix Tribunal el 23 de desembre de 2016. Per tant, encara es poden recuperar els aranzels notarials (entre el 0,1% i el 0,5% de la responsabilitat hipotecària), les despeses de la inscripció de la hipoteca en el Registre de la Propietat (aproximadament el 0,2% de la responsabilitat hipotecària) i els honoraris de la gestoria.
Així doncs, es podran reclamar les despeses de les factures que habitualment s’adjunten a la hipoteca, com per exemple:
- Factura de la NOTARIA corresponent a l’escriptura de préstec hipotecari.
- Despeses de TAXACIÓ de l’habitatge que exigia el banc per concedir el préstec.
- Factura del REGISTRE DE LA PROPIETAT per la inscripció de la hipoteca.
- Despeses de GESTORIA, sempre que la seva intervenció s’hagi imposat pel banc.
- Despeses de la COMISSIÓ D’OBERTURA.
Totes aquestes despeses es poden reclamar per dues vies: a través de la pròpia entitat, o bé davant els jutjats. En el primer cas, s’ha d’interposar una reclamació formal davant el servei d’atenció al client del banc en qüestió. Si no respon o denega la sol·licitud de devolució, es pot elevar la queixa al Banc d’Espanya, encara que les seves resolucions no tenen caràcter vinculant.
L’altra opció és acudir directament als tribunals. Per fer-ho caldrà interposar una denúncia davant el jutjat de clàusules abusives de la província en la qual es resideixi.
Per tant, cal tenir present que tots aquells consumidors que tinguin o hagin tingut un préstec hipotecari poden reclamar les despeses; tant si la hipoteca està activa, com si s’ha realitzat la compravenda de l’habitatge o, fins i tot, si s’han realitzat novacions sobre el préstec inicial.
