L’afecció de béns i la hipoteca legal tàcita en una transmissió de béns 

Anualment es realitzen moltes compra vendes de béns immobles i moltes davant de notari. En aquests casos els notaris sol·liciten la informació tributària i cadastral de l’immoble. En els documents constaten els deutes pendents per l’impost sobre béns immobles associats a l’immoble que es transmet. I també adverteix de les responsabilitats en les quals els adquirents poden incórrer.
En aquesta transmissió d’immobles, doncs, sol haver-hi una recaptació tributària específica. La llei que regula aquest cobrament d’impostos és la Llei 58/2003, de 17 de desembre, general tributària (LGT). També Reial decret legislatiu 2/2004, de 5 de març, que regula el Text refós de la Llei d’hisendes locals (TRLRHL). Aquestes dues regulen els procediments i les garanties per fer efectiu el cobrament dels impostos. Dos dels procediments més recurrents en l’àmbit de la recaptació tributària són: l’afecció de béns i la hipoteca legal tàcita.

Com funciona l’afecció de béns?

L’afecció de béns és el traspàs dels deutes tributaris a la transmissió d’un immoble. Aquest procés es dona quan el propietari inicial és un deutor fallit. Després del canvi de propietat de l’immoble, els nous propietaris són els responsables de realitzar els pagaments. Així doncs, l’afecció de béns permet que els deutes d’un immoble es puguin traspassar en la seva compra venda.
L’article 41 de la LGT determina que els responsables de pagar un deute poden ser tant els deutors principals com altres persones o entitats. A més, a l’apartat cinquè s’hi especifica que en la derivació de l’acció administrativa per exigir el pagament del deute tributari als responsables, aquests abans hauran d’haver declarat la responsabilitat i s’haurà d’haver determini l’abast i l’extensió. Això ha d’estar pactat amb l’interessat, que haurà d’estar conforme amb allò previst en l’article 174 i 176.
Amb anterioritat a aquesta declaració, l’Administració podrà adoptar les mesures cautelars que consideri necessàries. També pot realitzar les actuacions d’investigació que cregui oportunes. En el mateix sentit, la derivació de l’acció administrativa als responsables subsidiaris requerirà la prèvia declaració de fallit del deutor principal i dels responsables solidaris.
Els responsables subsidiaris seran els adquirents de béns afectats per la llei al pagament del deute tributari. Concretament, segons l’article 79 LGT: “los adquirientes de bienes afectos por ley al pago de la deuda tributaria responderán subsidiariamente con ellos, por derivación de la acción tributaria, si la deuda no se paga”.
L’afecció de béns determina que els deutes tributaris d’un immoble es poden exigir a l’adquirent del bé. La responsabilitat tributària només canvia en el cas que existeixin IBIS pendents de pagament en el moment de la transmissió de l’immoble. A més, el deutor principal ha de ser declarat fallit. La responsabilitat es canviarà un cop finalitzat el procediment de la compra venda hagi finalitzat.

Què és la hipoteca legal tàcita?

D’altra banda, l’article 78 LGT estableix una altra garantia per fer efectiu el cobrament dels deutes tributaris: la hipoteca legal tàcita. Aquest impost apareix de manera automàtica i sense el consentiment de la persona propietària de l’immoble.
La hipoteca legal tàctica és una garantia per al pagament d’un deute. Determina que els tributs que gravin periòdicament es poden inscriure en un registre públic. En aquest cas registre públic pot ser l’Estat, la comunitat autònoma o una entitat local i aquests tindran preferència. El cobrament dels deutes meritats i no satisfets corresponents a l’any natural en què s’exigeixi el pagament i l’any immediatament anterior.

Diferències entre l’afecció de béns i la hipoteca legal tàcita?

Hi ha dos diferències importants entre la garantia que ofereix la hipoteca legal tàcita amb la de l’afecció de béns.
En primer lloc, en una afecció de béns cal que l’obligat principal hagi estat declarat com a fallit per reclamar el deute. A més, la declaració de responsable de l’adquirent implicarà l’exclusió dels interessos de demora i del recàrrec de constrenyiment.
Pel contrari, en una hipoteca legal tàcita no és obligatòria la prèvia declaració de fallit. De la mateixa manera, tampoc és necessària la declaració de responsabilitat del mateix. Així doncs, l’Administració Tributària pot exigir el deute tributari al nou titular a partir del moment en què s’ha fet la transmissió. Concretament només ha d’haver transcorregut el termini de pagament en període voluntari de l’obligat al pagament. També s’ha d’haver iniciat el procediment de constrenyiment contra el mateix i que aquest tampoc pagui l’import del deute en el termini del període executiu (article 62.5 LGT). Transcorregut aquest últim termini, l’òrgan de recaptació competent comunicarà aquesta circumstància al titular del bé. El propietari haurà de pagar el deute o posar el bé a disposició de l’òrgan de recaptació.
En segon lloc, en l’afecció de béns l’Administració podrà reclamar els deutes d’IBI pendents de pagament d’exercicis no prescrits. En canvi, en la hipoteca legal tàcita, l’Administració només podrà reclamar els deutes d’IBI corresponents a l’any en què s’exigeix el pagament i el de l’any immediatament anterior.
En conclusió, l’Administració disposa de les eines necessàries per a poder fer efectiu el cobrament dels seus drets de crèdit. Per aquest motiu, és imprescindible que quan es vulgui adquirir un immoble es comprovi els deutes tributaris pendents sobre el mateix. En cas contrari, l’adquirent haurà d’assumir els deutes que no van fer-se efectius anteriorment. Això limita molt la via impugnatòria del nou propietari.

Si tens dubtes, contacta amb la nostra assessoria a Girona i t’assessorarem.

Nova sentència del Tribunal Suprem sobre la plusvàlua municipal 

La plusvàlua municipal és l’impost sobre l’increment del valor d’uns terrenys urbans. Es tracta d’un impost que reben els Ajuntaments i que s’aplica quan es ven o es dona un immoble.
Durant el darrer any la plusvàlua municipal ha estat objecte de discussió i anàlisi per les administracions locals. També hi ha hagut el debat en Jutjats i Tribunals arrel de la Sentència 59/2017 d’onze de maig dictada pel Tribunal Constitucional (TC). L’esmentada sentència va declarar la nul·litat dels articles 107.1, 107.2a i 110.4a) de la llei reguladora de les hisendes locals (TRLRHL). Aquests articles parlaven de les transmissions de terreny en les que no s’hagués especificat l’increment de valor. Aquest fet va comportar una allau de impugnacions davant les administracions locals. En moltes ocasions aquestes impugnacions han arribat als jutjats ordinaris i fins i tot davant el Tribunal Suprem.

Què ha dictat el Tribunal Suprem sobre la plusvàlua municipal?

El Tribunal Suprem ja ha resolt diverses de les causes de la plusvàlua municipal que han estat impugnades en cassació. No obstant això, és necessari que el legislador sempre configuri la nova regulació legal després de les resolucions.
La primera resolució va ser la Sentència 1163/2018. Va ser publicada el 9 de juliol i determinava l’abast de la declaració d’inconstitucionalitat que establia la sentència del Tribunal Constitucional. En aquest sentit, la sentència estableix que els articles 107.1 i 107.2 TRLRHL són inconstitucionals i nuls amb caràcter parcial. Aquests articles s’aplicaven en els tributaris que no haguessin comunicat l’increment del valor del terreny.
En contrapartida, el TS ha considerat la inconstitucionalitat i nul·litat absoluta de l’article 110.4 TRLRHL. Segons el tribunal, l’article no permet acreditar un resultat diferent de les regles de valoració que conté. És a dir, que impedeix a les persones que puguin acreditar l’existència d’una situació inexpressiva de capacitat econòmica. Aquesta nul·litat absoluta fa que els obligats tributaris pugin provar que el canvi de la propietat del terreny no ha comportat un increment de valor. Així doncs, en aquest cas les persones no hauran de pagar la plusvàlua municipal.
El Tribunal Suprem també ha aclarit que és la persona la que triarà la prova per comprovar el no increment del valor. Sorprenentment, una prova podrà ser els valors determinats a les escriptures de adquisició i venda. Això provarà la diferència entre el preu d’adquisició i de transmissió del terreny.

Quins canvis hi haurà en la plusvàlua municipal?

Seguint la sentència, si una persona acredita la inexpressió econòmica de la transmissió del terreny no haurà de pagar. Concretament, serà l’Ajuntament qui declararà la no tributació d’aquest canvi de propietat.
Per altra banda, si l’Ajuntament considera que la transmissió ha fet incrementar el valor del terreny haurà de portar eines per provar-ho. En cap cas, però, podrà aplicar els preceptes legals 107.1 i 107.2 TRLRHL.
Cal indicar que la sentència 1163/2018, de 9 de juliol ha retornat la força a aquest impost potestatiu. No obstant això, els canvis en l’impost poden provocar noves incerteses. S’haurà d’esperar, doncs, a l’aplicació pràctica de la nova regulació.

Si tens dubtes, contacta amb la nostra assessoria a Girona i t’assessorarem.

El Tribunal Suprem sobre la valoració d’immobles

Per què es valora un immoble?

Hi ha diverses ocasions en les quals Hisenda ha de valorar un immoble per a fer una autoliquidació. Una d’aquestes podria ser, per exemple, en una herència en la qual s’ha de valorar l’immoble per aplicar-li el seu impost corresponent. Un dels mètodes que es solen utilitzar és fer una valoració d’immobles amb els valors que apareixen a altres registres oficials fiscals.
Aquest sistema es tradueix, en la pràctica, en l’aplicació del valor cadastral multiplicat per uns coeficients multiplicadors. Aquest valor es determina mitjançant dades, quantificacions o magnituds contingudes en registres oficials com el cadastre immobiliari  Tot i això, en aquestes valoracions no s’analitzar si són dades genèriques o hipotètiques. Tampoc es consideren l’evolució -a l’alça o a la baixa- dels preus del mercat immobiliari.
La valoració d’immobles amb els valors afecta pràcticament tots els impostos. Per exemple, en el patrimoni obtingut per la transmissió de béns en l’impost sobre les persones físiques. També afecta l’impost sobre societats, encara que es tractin d’uns tributs que ja estan lligats a una comprovació de valors: l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats; l’impost sobre successions i donacions; l’impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana i l’impost sobre béns immobles.

Com comprova l’administració aquests valors?

L’administració pot comprovar aquests valors amb:

• Capitalització o imputació de rendiments.
• Estimació per referència als valors que figurin en els registres oficials de caràcter fiscal.
• Preus mitjans al mercat.
• Cotitzacions en mercats nacionals i estrangers.
• Dictamen de perits de l’administració.
• Valor assignat als béns en les pòlisses de contractes d’assegurances.
• Valor assignat per a la taxació de les finques hipotecades en compliment del previst en la legislació hipotecària.

El Suprem diu que només el coeficient no és vàlid

Fins ara per calcular el valor d’un immoble es multiplicaven el valor cadastral per índexs o coeficients -en les valoracions administratives d’immobles-. No obstant això, en la sentència de 23 de maig de 2018 el Tribunal Suprem consta que no es pot seguir utilitzant aquest mètode: es tracta d’una valoració molt genèrica i que no té en compte les característiques del bé concret. També determina que només serà vàlid si l’administració ho complementa amb una comprovació directa de l’immoble.
La sentència també determina que l’administrador ha de poder explicar perquè el valor decretat no correspon al valor real: no n’hi haurà prou en justificar-ho dient que hi ha una discordança amb el valor administratiu. Malgrat els canvis, l’administració continua essent l’encarregada de valorar correctament l’immoble seguint els criteris establerts.
El subjecte també podrà fer una valoració administrativa promovent la taxació contradictòria o impugnant la liquidació. Per tant, totes aquelles liquidacions tributàries que han estat valorades amb aquest mètode es podran impugnar o sol·licitar la seva rectificació. El termini per presentar aquestes reclamacions serà durant 4 anys.

Contacta amb la nostra assessoria a Girona i t’assessorarem.

Tributació dels 300.000 accionistes del Banc Popular

La intervenció pública del traspàs de tot el capital del Banc Popular per un valor simbòlic (1 euro) al Banc Santander anul·la el valor de les accions. 300.000 accionistes, titulars de bons convertibles, participacions preferents i obligacions subordinades han perdut tota la seva inversió. La Comissió Nacional del Mercat de Valors ha decidit suspendre la cotització del Banc Popular, amb la premissa que ja havia perdut més de la meitat del seu valor en borsa en els últims temps. La CNMV investigarà a l’entitat, per descartar possibles abusos de mercat.
El dia 07 de juny de 2017, el Banc Central Europeu va declarar l’entitat com a inviable, el MUR (Mecanisme Únic de Resolució de la Unió Europea) i el FROB (Fons de Reestructuració Ordenada Bancària) van arribar a l’acord de prendre les següents mesures de sanejament i re capitalització:

• Reducció a 0 del capital social i extinció de totes les accions.
• La conversió en accions dels bons contingents convertibles que el banc tenia emesos que ha determinat de la mateixa manera, la reducció a zero.
• La conversió en accions dels bons subordinats que havien estat distribuïts entre clients minoristes a través de les seves oficines.
• La venda de totes les accions al Banc Santander S.A.,  a través d’un procés competitiu de subhasta, per un euro en total.

 

Emissions d’híbrids de capital

El Banc Popular va efectuar una remesa d’híbrids de capital, majoritàriament amb uns resultats nefastos; com per exemple:

• Els bons convertibles emesos el 2009, es van transformar en accions el novembre del 2015. El motiu que al·legava l’entitat era per una reestructuració per una permuta d’una nova emissió el 2012 (pèrdues del 90%).

• Durant els últims 5 anys van realitzar quatre ampliacions de capital per un valor aproximat de 5.400 milions d’euros.

 

El Banc Santander no disposa de garanties públiques per fer front a les reclamacions, pel que proposa “bons de fidelització” sense cap cost pels accionistes

 

Les pèrdues dels accionistes i dels bonistes

La Sra. Ana Botín, en facultat de presidenta del Banc Santander, descarta qualsevol possibilitat de compensació general.  El banc no disposa de garanties públiques per fer front a les reclamacions. El que ofereixen és una alternativa compensatòria que satisfà poc els afectats. La solució que proposen són “bons de fidelització” sense cap cost pels accionistes. Es tracta de bons perpetus (no tenen data de venciment o cancel·lació), de 100 euros de valor nominal, tot i no tenir data límit, es podran amortitzar, si es cau, en un termini de set anys a voluntat del Banc Santander (a partir del 2024), sigui total o parcialment amb prèvia autorització del BCE (Banc Central Europeu) aquests bons s’entregarien el setembre, i seran obligacions emeses per l’entitat. Quan es produeixi l’amortització, el titular rebrà el 100% del valor nominal dels “bons de fidelització».
Des d’un punt de vista objectiu, la solució esmentada que ens proporciona l’entitat, suposa més desavantatges que avantatges, ja que:

• Ens suposa un deute perpetu amb el banc.
• No ens permet recuperar el 100% del capital invertit.
• Obliga a establir un vincle amb el banc amb la periodicitat mínima de 7 anys.

Casos reals d’inversors molt afectats

El grup Luksic va comprar un 3% del Banc popular aquest mateix any per 90 milions d’euros a través de la societat Vallum Foundation. L’empresa ha perdut tots els diners.
El grup d’empreses d’Antonio Valle va invertir 450 milions per tenir un 6% de l’entitat l’any 2013. L’any 2016 va tornar a invertir i va obtenir un 4,28%. Actualment, les seves pèrdues superen els 550 milions d’euros.
L’empresa que més s’ha vist afectada ha estat la de la Sra. Helena Revoredo (propietària de la societat PROSEGUR). Aquesta disposava de 2,59 milions de títols amb un valor total de més 800.000, que s’han convertit directament en un valor nul.
 

El Banc Popular és la primera entitat Europea on ha intervingut la Unió Europea

 

Dipositants, titulars i/o estalviadors es «salven»

Els clients de Banc Popular (dipositants, titulars i/o estalviadors) no tindran cap tipus de problema en aquesta transacció. El Banc Santander és una entitat sòlida, amb poder i capacitat per absorbir l’entitat financera i evitar la seva fallida. Banc Popular és la primera entitat Europea on ha intervingut la Unió Europea (La Junta Única de Resolució – Autoritat de resolució bancària). La Junta va agafar el control i va decidir vendre el banc popular per evitar que l’entitat fes fallida i hagués d’estar rescatada per diners públics. Aquest fet dóna la seguretat als clients de Banc Popular (titulars, estalviadors, dipositants…) que no perdran ni un cèntim dels seus diners.
Les persones que estiguin en procés contra l’entitat, sigui contractual i/o processal, tampoc perden res. Tota l’operativa comercial i litigiosa continua amb normalitat amb en Banc Santander. Qui tingui pendent de resoldre reclamacions o demandes (o que estiguin pendent de presentar-les) ja sigui per clàusules sòl, despeses de constitució, cancel·lacions d’hipoteca, interessos, comissions abusives, etc., mantenen els seus drets. Ara bé, en comptes de contra el Banc Popular, contra el Banc Santander.
 

Orientació fiscal – solucions pels afectats – evitem la tributació latent

A continuació exposem solucions pels afectats en:

• La presentació de l’impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF) de l’exercici 2017 (presentació l’any 2018) i fins als 4 exercicis següents, les minusvalideses afectades podran compensar-se. (petits accionistes).

• Els accionistes i/o bonistes també podran fer constar a l’IRPF la perduda obtinguda. Es calcula  de la següent manera:
  • Valor de transmissió (0€) – Valor d’adquisició + despeses i/o comissions de compra – l’import obtingut pels drets de subscripció venuts durant la tinença de les accions.

Com hem comentat, aquesta pèrdua es podrà compensar a l’IRPF, que s’integraran a la base imposable de l’estalvi. Inicialment amb els guanys patrimonials de l’exercici i, si el saldo és negatiu, es podrà compensar amb el saldo positiu dels rendiments del capital mobiliari i interessos. També es podrà equilibrar amb els dividends però amb un màxim del 20%.
 

El límit de compensació dels rendiments del capital mobiliari serà del 25% a partir de l’any 2018

 
Si els accionistes i/o bonistes encara els queden pèrdues per compensar després de la propera liquidació de la renda de les persones físiques, també tenen el límit de 4 anys per poder-ho fer (fins l’exercici 2021). Cal destacar i tenir en compte que el límit de compensació dels rendiments del capital mobiliari serà del 25% a partir de l’any 2018 i no del 20% com en l’actualitat.
1. Què succeeix amb els que ja havien reclamat la nul·litat de l’adquisició dels bons convertibles al banc popular?
Aquesta operació no els afecta en cap sentit, perquè el que obtenen amb aquesta demanda és anul·lar la compra dels bons convertibles que ara s’amortitzen. És a dir, que tornaran a la situació anterior a la compra. Així, recuperaran la inversió més els interessos legals des de la compra, restant l’import dels cupons i/o dividends que hagis cobrat amb els interessos legals des de cada pagament.
2. Qui pot reclamar?
Poden reclamar els clients minoristes (banca personal, banca privada, usuaris d’oficines comercials, professionals  i empreses) de la següent manera:

• Els que tinguin bons convertibles (híbrids de capital). Tenen el dret de reclamar al Banc Popular (aquest continua tenint personalitat jurídica pròpia, encara que ara sigui propietat del Banc Santander). El període màxim de reclamació ha de ser de menys de 3 anys des que es coneix la falsedat o des que l’entitat va emetre els tríptics d’informació. Ha de passar per un procés de peritatge judicial per aprovar que no reflectien amb objectivitat la situació real del Banc Popular. Així ho empara l’Article 38 del Text Refós, aprovat pel Real Decret Legislatiu 4/2015, de 23 d’octubre. 

• Una altra alternativa seria l’acció de nul·litat de la compra. Deixar sense efecte a través de declaració judicial, ja que el fet d’adquirir accions es considera una relació contractual de societat cap a l’emissió de les accions.

Per acabar, els facilitem l’enllaç del Departament d’Inversors de la CNMV, per qualsevol tipus d’informació i/o reclamació específica:  
Informació i reclamacions pels accionistes del Banco Popular
 

Ramió Assessors, assessoria de Girona per a empreses i persones amb 30 anys d’experiència