L’afecció de béns i la hipoteca legal tàcita en una transmissió de béns 

Anualment es realitzen moltes compra vendes de béns immobles i moltes davant de notari. En aquests casos els notaris sol·liciten la informació tributària i cadastral de l’immoble. En els documents constaten els deutes pendents per l’impost sobre béns immobles associats a l’immoble que es transmet. I també adverteix de les responsabilitats en les quals els adquirents poden incórrer.
En aquesta transmissió d’immobles, doncs, sol haver-hi una recaptació tributària específica. La llei que regula aquest cobrament d’impostos és la Llei 58/2003, de 17 de desembre, general tributària (LGT). També Reial decret legislatiu 2/2004, de 5 de març, que regula el Text refós de la Llei d’hisendes locals (TRLRHL). Aquestes dues regulen els procediments i les garanties per fer efectiu el cobrament dels impostos. Dos dels procediments més recurrents en l’àmbit de la recaptació tributària són: l’afecció de béns i la hipoteca legal tàcita.

Com funciona l’afecció de béns?

L’afecció de béns és el traspàs dels deutes tributaris a la transmissió d’un immoble. Aquest procés es dona quan el propietari inicial és un deutor fallit. Després del canvi de propietat de l’immoble, els nous propietaris són els responsables de realitzar els pagaments. Així doncs, l’afecció de béns permet que els deutes d’un immoble es puguin traspassar en la seva compra venda.
L’article 41 de la LGT determina que els responsables de pagar un deute poden ser tant els deutors principals com altres persones o entitats. A més, a l’apartat cinquè s’hi especifica que en la derivació de l’acció administrativa per exigir el pagament del deute tributari als responsables, aquests abans hauran d’haver declarat la responsabilitat i s’haurà d’haver determini l’abast i l’extensió. Això ha d’estar pactat amb l’interessat, que haurà d’estar conforme amb allò previst en l’article 174 i 176.
Amb anterioritat a aquesta declaració, l’Administració podrà adoptar les mesures cautelars que consideri necessàries. També pot realitzar les actuacions d’investigació que cregui oportunes. En el mateix sentit, la derivació de l’acció administrativa als responsables subsidiaris requerirà la prèvia declaració de fallit del deutor principal i dels responsables solidaris.
Els responsables subsidiaris seran els adquirents de béns afectats per la llei al pagament del deute tributari. Concretament, segons l’article 79 LGT: “los adquirientes de bienes afectos por ley al pago de la deuda tributaria responderán subsidiariamente con ellos, por derivación de la acción tributaria, si la deuda no se paga”.
L’afecció de béns determina que els deutes tributaris d’un immoble es poden exigir a l’adquirent del bé. La responsabilitat tributària només canvia en el cas que existeixin IBIS pendents de pagament en el moment de la transmissió de l’immoble. A més, el deutor principal ha de ser declarat fallit. La responsabilitat es canviarà un cop finalitzat el procediment de la compra venda hagi finalitzat.

Què és la hipoteca legal tàcita?

D’altra banda, l’article 78 LGT estableix una altra garantia per fer efectiu el cobrament dels deutes tributaris: la hipoteca legal tàcita. Aquest impost apareix de manera automàtica i sense el consentiment de la persona propietària de l’immoble.
La hipoteca legal tàctica és una garantia per al pagament d’un deute. Determina que els tributs que gravin periòdicament es poden inscriure en un registre públic. En aquest cas registre públic pot ser l’Estat, la comunitat autònoma o una entitat local i aquests tindran preferència. El cobrament dels deutes meritats i no satisfets corresponents a l’any natural en què s’exigeixi el pagament i l’any immediatament anterior.

Diferències entre l’afecció de béns i la hipoteca legal tàcita?

Hi ha dos diferències importants entre la garantia que ofereix la hipoteca legal tàcita amb la de l’afecció de béns.
En primer lloc, en una afecció de béns cal que l’obligat principal hagi estat declarat com a fallit per reclamar el deute. A més, la declaració de responsable de l’adquirent implicarà l’exclusió dels interessos de demora i del recàrrec de constrenyiment.
Pel contrari, en una hipoteca legal tàcita no és obligatòria la prèvia declaració de fallit. De la mateixa manera, tampoc és necessària la declaració de responsabilitat del mateix. Així doncs, l’Administració Tributària pot exigir el deute tributari al nou titular a partir del moment en què s’ha fet la transmissió. Concretament només ha d’haver transcorregut el termini de pagament en període voluntari de l’obligat al pagament. També s’ha d’haver iniciat el procediment de constrenyiment contra el mateix i que aquest tampoc pagui l’import del deute en el termini del període executiu (article 62.5 LGT). Transcorregut aquest últim termini, l’òrgan de recaptació competent comunicarà aquesta circumstància al titular del bé. El propietari haurà de pagar el deute o posar el bé a disposició de l’òrgan de recaptació.
En segon lloc, en l’afecció de béns l’Administració podrà reclamar els deutes d’IBI pendents de pagament d’exercicis no prescrits. En canvi, en la hipoteca legal tàcita, l’Administració només podrà reclamar els deutes d’IBI corresponents a l’any en què s’exigeix el pagament i el de l’any immediatament anterior.
En conclusió, l’Administració disposa de les eines necessàries per a poder fer efectiu el cobrament dels seus drets de crèdit. Per aquest motiu, és imprescindible que quan es vulgui adquirir un immoble es comprovi els deutes tributaris pendents sobre el mateix. En cas contrari, l’adquirent haurà d’assumir els deutes que no van fer-se efectius anteriorment. Això limita molt la via impugnatòria del nou propietari.

Si tens dubtes, contacta amb la nostra assessoria a Girona i t’assessorarem.

Nova sentència del Tribunal Suprem sobre la plusvàlua municipal 

La plusvàlua municipal és l’impost sobre l’increment del valor d’uns terrenys urbans. Es tracta d’un impost que reben els Ajuntaments i que s’aplica quan es ven o es dona un immoble.
Durant el darrer any la plusvàlua municipal ha estat objecte de discussió i anàlisi per les administracions locals. També hi ha hagut el debat en Jutjats i Tribunals arrel de la Sentència 59/2017 d’onze de maig dictada pel Tribunal Constitucional (TC). L’esmentada sentència va declarar la nul·litat dels articles 107.1, 107.2a i 110.4a) de la llei reguladora de les hisendes locals (TRLRHL). Aquests articles parlaven de les transmissions de terreny en les que no s’hagués especificat l’increment de valor. Aquest fet va comportar una allau de impugnacions davant les administracions locals. En moltes ocasions aquestes impugnacions han arribat als jutjats ordinaris i fins i tot davant el Tribunal Suprem.

Què ha dictat el Tribunal Suprem sobre la plusvàlua municipal?

El Tribunal Suprem ja ha resolt diverses de les causes de la plusvàlua municipal que han estat impugnades en cassació. No obstant això, és necessari que el legislador sempre configuri la nova regulació legal després de les resolucions.
La primera resolució va ser la Sentència 1163/2018. Va ser publicada el 9 de juliol i determinava l’abast de la declaració d’inconstitucionalitat que establia la sentència del Tribunal Constitucional. En aquest sentit, la sentència estableix que els articles 107.1 i 107.2 TRLRHL són inconstitucionals i nuls amb caràcter parcial. Aquests articles s’aplicaven en els tributaris que no haguessin comunicat l’increment del valor del terreny.
En contrapartida, el TS ha considerat la inconstitucionalitat i nul·litat absoluta de l’article 110.4 TRLRHL. Segons el tribunal, l’article no permet acreditar un resultat diferent de les regles de valoració que conté. És a dir, que impedeix a les persones que puguin acreditar l’existència d’una situació inexpressiva de capacitat econòmica. Aquesta nul·litat absoluta fa que els obligats tributaris pugin provar que el canvi de la propietat del terreny no ha comportat un increment de valor. Així doncs, en aquest cas les persones no hauran de pagar la plusvàlua municipal.
El Tribunal Suprem també ha aclarit que és la persona la que triarà la prova per comprovar el no increment del valor. Sorprenentment, una prova podrà ser els valors determinats a les escriptures de adquisició i venda. Això provarà la diferència entre el preu d’adquisició i de transmissió del terreny.

Quins canvis hi haurà en la plusvàlua municipal?

Seguint la sentència, si una persona acredita la inexpressió econòmica de la transmissió del terreny no haurà de pagar. Concretament, serà l’Ajuntament qui declararà la no tributació d’aquest canvi de propietat.
Per altra banda, si l’Ajuntament considera que la transmissió ha fet incrementar el valor del terreny haurà de portar eines per provar-ho. En cap cas, però, podrà aplicar els preceptes legals 107.1 i 107.2 TRLRHL.
Cal indicar que la sentència 1163/2018, de 9 de juliol ha retornat la força a aquest impost potestatiu. No obstant això, els canvis en l’impost poden provocar noves incerteses. S’haurà d’esperar, doncs, a l’aplicació pràctica de la nova regulació.

Si tens dubtes, contacta amb la nostra assessoria a Girona i t’assessorarem.