Valoració d'immobles Tribunal Suprem

Ramio — Sat, 21 Jul 2018 22:00:00 +0000

El Tribunal Suprem sobre la valoració d’immobles

Per què es valora un immoble?

Hi ha diverses ocasions en les quals Hisenda ha de valorar un immoble per a fer una autoliquidació. Una d’aquestes podria ser, per exemple, en una herència en la qual s’ha de valorar l’immoble per aplicar-li el seu impost corresponent. Un dels mètodes que es solen utilitzar és fer una valoració d’immobles amb els valors que apareixen a altres registres oficials fiscals.
Aquest sistema es tradueix, en la pràctica, en l’aplicació del valor cadastral multiplicat per uns coeficients multiplicadors. Aquest valor es determina mitjançant dades, quantificacions o magnituds contingudes en registres oficials com el cadastre immobiliari Tot i això, en aquestes valoracions no s’analitzar si són dades genèriques o hipotètiques. Tampoc es consideren l’evolució -a l’alça o a la baixa- dels preus del mercat immobiliari.
La valoració d’immobles amb els valors afecta pràcticament tots els impostos. Per exemple, en el patrimoni obtingut per la transmissió de béns en l’impost sobre les persones físiques. També afecta l’impost sobre societats, encara que es tractin d’uns tributs que ja estan lligats a una comprovació de valors: l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats; l’impost sobre successions i donacions; l’impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana i l’impost sobre béns immobles.

Com comprova l’administració aquests valors?

L’administració pot comprovar aquests valors amb:

Capitalització o imputació de rendiments.
Estimació per referència als valors que figurin en els registres oficials de caràcter fiscal.
Preus mitjans al mercat.
Cotitzacions en mercats nacionals i estrangers.
Dictamen de perits de l’administració.
Valor assignat als béns en les pòlisses de contractes d’assegurances.
Valor assignat per a la taxació de les finques hipotecades en compliment del previst en la legislació hipotecària.

El Suprem diu que només el coeficient no és vàlid

Fins ara per calcular el valor d’un immoble es multiplicaven el valor cadastral per índexs o coeficients -en les valoracions administratives d’immobles-. No obstant això, en la sentència de 23 de maig de 2018 el Tribunal Suprem consta que no es pot seguir utilitzant aquest mètode: es tracta d’una valoració molt genèrica i que no té en compte les característiques del bé concret. També determina que només serà vàlid si l’administració ho complementa amb una comprovació directa de l’immoble.
La sentència també determina que l’administrador ha de poder explicar perquè el valor decretat no correspon al valor real: no n’hi haurà prou en justificar-ho dient que hi ha una discordança amb el valor administratiu. Malgrat els canvis, l’administració continua essent l’encarregada de valorar correctament l’immoble seguint els criteris establerts.
El subjecte també podrà fer una valoració administrativa promovent la taxació contradictòria o impugnant la liquidació. Per tant, totes aquelles liquidacions tributàries que han estat valorades amb aquest mètode es podran impugnar o sol·licitar la seva rectificació. El termini per presentar aquestes reclamacions serà durant 4 anys.

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Valoración de inmuebles Tribunal Supremo

Ramio — Sat, 21 Jul 2018 22:00:00 +0000

El Tribunal Supremo sobre la valoración de inmuebles

¿Por qué se valora un inmueble?

Hay varias ocasiones en las cuales Hacienda tiene que valorar un inmueble para hacer una autoliquidación. Una de estas podría ser, por ejemplo, en una herencia en la cual se tiene que valorar el inmueble para aplicarle su impuesto correspondiente. Uno de los métodos que se suelen utilizar es hacer una valoración de inmuebles con los valores que aparecen a otros registros oficiales fiscales.
Este sistema se traduce, en la práctica, en la aplicación del valor catastral multiplicado por unos coeficientes multiplicadores. Este valor se determina mediante datos, cuantificaciones o magnitudes contenidas en registros oficiales como el catastro inmobiliario Aún así, en estas valoraciones no se analizar si son datos genéricos o hipotéticas. Tampoco se consideran la evolución -a la alza o a la baja- de los precios del mercado inmobiliario.
La valoración de inmuebles con los valores afecta prácticamente todos los impuestos. Por ejemplo, en el patrimonio obtenido por la transmisión de bienes en el impuesto sobre las personas físicas. También afecta el impuesto sobre sociedades, aunque se traten de unos tributos que ya están ligados a una comprobación de valores: el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados; el impuesto sobre sucesiones y donaciones; el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y el impuesto sobre bienes inmuebles.

¿Cómo comprueba la administración estos valores?

La administración puede comprobar estos valores con:

Capitalitzación o imputación de rendimientos.
Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal.
Precios medianos al mercado.
Cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros.
Dictamen de peritos de la administración.
Valor asignado a los bienes en las pólizas de contratos de seguros.
Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento del previsto en la legislación hipotecaria.

El Supremo dice que sólo el coeficiente no es válido

Hasta ahora para calcular el valor de un inmueble se multiplicaban el valor catastral por índices o coeficientes -en las valoraciones administrativas de inmuebles-. Sin embargo, en la sentencia de 23 de mayo de 2018 el Tribunal Supremo consta que no se puede seguir utilizando este método: se trata de una valoración muy genérica y que no tiene en cuenta las características del bien concreto. También determina que sólo será válido si la administración lo complementa con una comprobación directa del inmueble.
La sentencia también determina que el administrador tiene que poder explicar porque el valor decretado no corresponde al valor real: no habrá bastante al justificarlo diciendo que hay una discordancia con el valor administrativo. A pesar de los cambios, la administración continúa siendo la encargada de valorar correctamente el inmueble siguiendo los criterios establecidos.
El sujeto también podrá hacer una valoración administrativa promoviendo la tasación contradictoria o impugnando la liquidación. Por lo tanto, todas aquellas liquidaciones tributarias que han sido valoradas con este método se podrán impugnar o solicitar su rectificación. El plazo para presentar estas reclamaciones será durante 4 años.

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