El pasado 19 de diciembre de 2018, entró en vigor el Real Decreto-ley 21/2018 de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y arrendamiento. Esta reforma introduce modificaciones significativas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), destacando, como más relevantes, las siguientes:
- Vuelve la duración mínima de cinco años cuando el arrendador sea persona física, con la novedad de que serán siete si es persona jurídica. Las renovaciones serán anuales y siempre hasta el plazo, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar. El plazo comenzará a contar desde la puesta a disposición de la vivienda al arrendatario. Para que el arrendador pueda ocupar su vivienda por necesidades propias o familiares, es necesario que lo comunique con dos meses de antelación.
- La prórroga tácita (plazo por el que se amplía el contrato una vez transcurrido el plazo mínimo legal) será prorrogable año a año hasta un máximo de 3 años, y con la imposibilidad de que el propietario rescinda el contrato por sustitución fideicomiso, enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio del derecho de opción de compra.
- Se mantiene la libertad de la renta y la posibilidad de que el pago, durante un tiempo determinado, se compense con la realización de obras de reforma o rehabilitación del inmueble. En casos de conflictos aparece la nueva figura de «el perito dirimente».
- La norma diferencia entre los arrendamientos «temporales» y los arrendamientos «turísticos». Define arrendamientos turísticos como aquellos que dan unos servicios similares a los establecimientos hoteleros y por una duración temporal inferior a 15 días, dejando el marco normativo en manos de la administración pertinente.
- Cuando el arrendador sea persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo de los mismos.
- Se limita la actualización de la renta en el IPC general. Sólo se puede sobrepasar si se hacen obras de mejora, una vez han transcurrido 5 años y existe un acuerdo previo entre las dos partes. Además, los gastos generales no se pueden incrementar más que el doble del IPC.
- Sólo se puede renunciar al derecho de tanteo y retracto una vez han transcurrido 5 años.
- Exención del pago de ITPAJD (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) en contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.
- Los contratos de arrendamiento formalizados, al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley, continuarán rigiéndose por dicha Ley, sin perjuicio, que por acuerdo de las partes los contratos preexistentes puedan adaptarse a la reforma en cuestión.
Fianza
Se mantiene el derecho de exigir una mensualidad de fianza en arrendamiento de vivienda y dos en uso diferente.
- Durante la duración obligada del contrato, de cinco o siete años (dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica), no habrá actualización de la fianza, pero sí en los supuestos de prórroga en el caso de que haya pacto entre las partes.
- Cuando el arrendamiento exceda de cinco o siete años, la revisión de la fianza se regirá por lo estipulado por las partes al respecto. En caso falta de pacto, en la misma proporción que la actualización de la renta.
- La fianza será devuelta en el plazo máximo de un mes desde la entrega de llaves; si no se produce, devengará el interés legal.
- Se permite cualquier garantía complementaria que no sea en metálico. En los arrendamientos de vivienda de cinco o siete años de duración, el valor no puede exceder de dos mensualidades de renta.
Ley reguladora de las haciendas locales
- Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.
- Se fija un recargo del 50% de la cuota del IBI para inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente.
- Se define el concepto de vivienda desocupada. Se habilita a los ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.
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