El Tribunal Supremo sobre la valoración de inmuebles

¿Por qué se valora un inmueble?

Hay varias ocasiones en las cuales Hacienda tiene que valorar un inmueble para hacer una autoliquidación. Una de estas podría ser, por ejemplo, en una herencia en la cual se tiene que valorar el inmueble para aplicarle su impuesto correspondiente. Uno de los métodos que se suelen utilizar es hacer una valoración de inmuebles con los valores que aparecen a otros registros oficiales fiscales.

Este sistema se traduce, en la práctica, en la aplicación del valor catastral multiplicado por unos coeficientes multiplicadores. Este valor se determina mediante datos, cuantificaciones o magnitudes contenidas en registros oficiales como el catastro inmobiliario  Aún así, en estas valoraciones no se analizar si son datos genéricos o hipotéticas. Tampoco se consideran la evolución -a la alza o a la baja- de los precios del mercado inmobiliario.

La valoración de inmuebles con los valores afecta prácticamente todos los impuestos. Por ejemplo, en el patrimonio obtenido por la transmisión de bienes en el impuesto sobre las personas físicas. También afecta el impuesto sobre sociedades, aunque se traten de unos tributos que ya están ligados a una comprobación de valores: el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados; el impuesto sobre sucesiones y donaciones; el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y el impuesto sobre bienes inmuebles.

¿Cómo comprueba la administración estos valores?

La administración puede comprobar estos valores con:

  • Capitalitzación o imputación de rendimientos.
  • Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal.
  • Precios medianos al mercado.
  • Cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros.
  • Dictamen de peritos de la administración.
  • Valor asignado a los bienes en las pólizas de contratos de seguros.
  • Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento del previsto en la legislación hipotecaria.

El Supremo dice que sólo el coeficiente no es válido

Hasta ahora para calcular el valor de un inmueble se multiplicaban el valor catastral por índices o coeficientes -en las valoraciones administrativas de inmuebles-. Sin embargo, en la sentencia de 23 de mayo de 2018 el Tribunal Supremo consta que no se puede seguir utilizando este método: se trata de una valoración muy genérica y que no tiene en cuenta las características del bien concreto. También determina que sólo será válido si la administración lo complementa con una comprobación directa del inmueble.

La sentencia también determina que el administrador tiene que poder explicar porque el valor decretado no corresponde al valor real: no habrá bastante al justificarlo diciendo que hay una discordancia con el valor administrativo. A pesar de los cambios, la administración continúa siendo la encargada de valorar correctamente el inmueble siguiendo los criterios establecidos.

El sujeto también podrá hacer una valoración administrativa promoviendo la tasación contradictoria o impugnando la liquidación. Por lo tanto, todas aquellas liquidaciones tributarias que han sido valoradas con este método se podrán impugnar o solicitar su rectificación. El plazo para presentar estas reclamaciones será durante 4 años.

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