La afección de bienes y la hipoteca legal tacita en una transmissión de biens 

Anualmente se realizan muchas compraventas de bienes inmuebles y muchas ante notario. En estos casos los notarios solicitan la información tributaria y catastral del inmueble. En los documentos constatan las deudas pendientes asociados al inmueble que se transmite. Y también se advierte de las responsabilidades en las cuales los adquirentes pueden incurrir.

En esta transmisión de inmuebles, pues, solo haber una recaudación tributaria específica. La ley que regula este cobro de impuestos es la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria (LGT). También Real decreto legislativo 2/2004, de 5 de marzo, que regula el Texto refundido de la Ley de haciendas locales (TRLRHL). Estas dos regulan los procedimientos y las garantías para hacer efectivo el cobro de los impuestos. Dos de los procedimientos más recurrentes en el ámbito de la recaudación tributaria son: la afección de bienes y la hipoteca legal tácita.

¿Cómo funciona la afección de bienes?

La afección de bienes es el traspaso de las deudas tributarias a la transmisión de un inmueble. Este proceso se da cuando el propietario inicial es un deudor fallido. Después del cambio de propiedad, los nuevos propietarios son los responsables de realizar los pagos. Así pues, la afección de bienes permite que las deudas de un inmueble se puedan traspasar en la compra venta.

El artículo 41 de la LGT determina que los responsables de pagar una deuda pueden ser los deudores principales o otras personas o entidades. Además, en el apartado quinto se especifica que en la derivación de la acción administrativa para exigir el pago de la deuda tributaria a los responsables, estos antes tendrán que haber declarado la responsabilidad y se tendrá que haber determine el alcance y la extensión. Esto tendrá que haber sido pactado previamente con el interesado.

afecció de béns

Con anterioridad en esta declaración, la Administración podrá adoptar las medidas cautelares que considere necesarias. También puede realizar las actuaciones de investigación que crea oportunas. Para la derivación de la acción administrativa a los responsables subsidiarios el deudor principal tiene que se declarado fallido.

Los responsables serán los adquirents de bienes afectados por la ley al pago de la deuda tributaria. Concretamente, según el artículo 79 LGT: “los adquirientes de bienes afectos miedo ley al pago de la deuda tributaría responderán subsidiariamente cono ellos, miedo derivación de la acción tributaría, si la deuda no se paga”.

La afección de bienes determina que las deudas tributarias de un inmueble se pueden exigir al adquirente . La responsabilidad tributaria sólo cambia si existan IBIS pendientes de pago en el momento de la transmisión. Además, el deudor principal tiene que ser declarado fallido. La responsabilidad se cambiará un golpe finalizado el procedimiento de la compraventa haya finalizado.

¿Qué es la hipoteca legal tacita?

El artículo 78 LGT establece otra garantía para hacer efectivo el cobro de las deudas tributarias: la hipoteca legal tácita. Este impuesto aparece de manera automática y sin el consentimiento de la persona propietaria del inmueble.

La hipoteca legal táctica es una garantía para el pago de una deuda. Determina que los tributos que graben periódicamente los bienes o derechos se pueden inscribir en un registro público. En este caso puede ser el Estado, la comunidad autónoma o una entidad local y tendran preferencia. El cobro de las deudas meritadas y no satisfechos correspondientes al año natural en que se exija el pago y el año anterior.

Diferencias entre la afección de bienes y la hipoteca legal tacita

Hay dos diferencias importantes entre la garantía que ofrece la hipoteca legal tácita y la afección de bienes.

En primer lugar, en una afección de bienes hace falta que el obligado principal haya sido declarado como fallado para reclamar la deuda. Además, con la declaración de responsable del adquiriente implicará la exclusión de los intereses de demora y del recargo de apremio.

Por el contrario, en una hipoteca legal tácita no es obligatorio la previa declaración de fallado. Del mismo modo, tampoco es necesaria la declaración de responsabilidad de este. La Administración Tributaria puede exigir la deuda tributaria al nuevo titular a partir del momento en que se ha hecho la transmisión de bienes. Concretamente sólo tiene que haber transcurrido el plazo de pago en periodo voluntario del obligado al pago. También se tiene que haber iniciado el procedimiento de apremio contra el mismo y que este tampoco pague el importe de la deuda en el plazo del periodo ejecutivo  Transcurrido este último plazo, el órgano de recaudación competente comunicará esta circunstancia al titular del bien. El propietario tendrá que pagar la deuda o poner el bien a disposición del órgano de recaudación.

En segundo lugar, en la afección de bienes la Administración podrá reclamar las deudas de IBI de pago de ejercicios no prescritos. En cambio, en la hipoteca legal tácita, la Administración sólo podrá reclamar las deudas de IBI correspondientes al año en que se exige el pago y el del año inmediatamente anterior.

En conclusión, la Administración dispone de las herramientas necesarias para poder hacer efectivo el cobro de una deuda. Por este motivo, es imprescindible comprobar las deudas tributarias pendientes de un inmueble que se adquiere. En caso contrario, el adquirente tendrá que asumir las deudas que no se hicieron efectivos anteriormente. Esto limita mucho la vía impugnatoria del nuevo propietario.

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