L’afecció de béns i la hipoteca legal tàcita en una transmissió de béns 

Anualment es realitzen moltes compra vendes de béns immobles i moltes davant de notari. En aquests casos els notaris sol·liciten la informació tributària i cadastral de l’immoble. En els documents constaten els deutes pendents per l’impost sobre béns immobles associats a l’immoble que es transmet. I també adverteix de les responsabilitats en les quals els adquirents poden incórrer.

En aquesta transmissió d’immobles, doncs, sol haver-hi una recaptació tributària específica. La llei que regula aquest cobrament d’impostos és la Llei 58/2003, de 17 de desembre, general tributària (LGT). També Reial decret legislatiu 2/2004, de 5 de març, que regula el Text refós de la Llei d’hisendes locals (TRLRHL). Aquestes dues regulen els procediments i les garanties per fer efectiu el cobrament dels impostos. Dos dels procediments més recurrents en l’àmbit de la recaptació tributària són: l’afecció de béns i la hipoteca legal tàcita.

Com funciona l’afecció de béns?

L’afecció de béns és el traspàs dels deutes tributaris a la transmissió d’un immoble. Aquest procés es dona quan el propietari inicial és un deutor fallit. Després del canvi de propietat de l’immoble, els nous propietaris són els responsables de realitzar els pagaments. Així doncs, l’afecció de béns permet que els deutes d’un immoble es puguin traspassar en la seva compra venda.

L’article 41 de la LGT determina que els responsables de pagar un deute poden ser tant els deutors principals com altres persones o entitats. A més, a l’apartat cinquè s’hi especifica que en la derivació de l’acció administrativa per exigir el pagament del deute tributari als responsables, aquests abans hauran d’haver declarat la responsabilitat i s’haurà d’haver determini l’abast i l’extensió. Això ha d’estar pactat amb l’interessat, que haurà d’estar conforme amb allò previst en l’article 174 i 176.

Amb anterioritat a aquesta declaració, l’Administració podrà adoptar les mesures cautelars queafecció de béns consideri necessàries. També pot realitzar les actuacions d’investigació que cregui oportunes. En el mateix sentit, la derivació de l’acció administrativa als responsables subsidiaris requerirà la prèvia declaració de fallit del deutor principal i dels responsables solidaris.

Els responsables subsidiaris seran els adquirents de béns afectats per la llei al pagament del deute tributari. Concretament, segons l’article 79 LGT: “los adquirientes de bienes afectos por ley al pago de la deuda tributaria responderán subsidiariamente con ellos, por derivación de la acción tributaria, si la deuda no se paga”.

L’afecció de béns determina que els deutes tributaris d’un immoble es poden exigir a l’adquirent del bé. La responsabilitat tributària només canvia en el cas que existeixin IBIS pendents de pagament en el moment de la transmissió de l’immoble. A més, el deutor principal ha de ser declarat fallit. La responsabilitat es canviarà un cop finalitzat el procediment de la compra venda hagi finalitzat.

Què és la hipoteca legal tàcita?

D’altra banda, l’article 78 LGT estableix una altra garantia per fer efectiu el cobrament dels deutes tributaris: la hipoteca legal tàcita. Aquest impost apareix de manera automàtica i sense el consentiment de la persona propietària de l’immoble.

La hipoteca legal tàctica és una garantia per al pagament d’un deute. Determina que els tributs que gravin periòdicament es poden inscriure en un registre públic. En aquest cas registre públic pot ser l’Estat, la comunitat autònoma o una entitat local i aquests tindran preferència. El cobrament dels deutes meritats i no satisfets corresponents a l’any natural en què s’exigeixi el pagament i l’any immediatament anterior.

Diferències entre l’afecció de béns i la hipoteca legal tàcita?

Hi ha dos diferències importants entre la garantia que ofereix la hipoteca legal tàcita amb la de l’afecció de béns.

En primer lloc, en una afecció de béns cal que l’obligat principal hagi estat declarat com a fallit per reclamar el deute. A més, la declaració de responsable de l’adquirent implicarà l’exclusió dels interessos de demora i del recàrrec de constrenyiment.

Pel contrari, en una hipoteca legal tàcita no és obligatòria la prèvia declaració de fallit. De la mateixa manera, tampoc és necessària la declaració de responsabilitat del mateix. Així doncs, l’Administració Tributària pot exigir el deute tributari al nou titular a partir del moment en què s’ha fet la transmissió. Concretament només ha d’haver transcorregut el termini de pagament en període voluntari de l’obligat al pagament. També s’ha d’haver iniciat el procediment de constrenyiment contra el mateix i que aquest tampoc pagui l’import del deute en el termini del període executiu (article 62.5 LGT). Transcorregut aquest últim termini, l’òrgan de recaptació competent comunicarà aquesta circumstància al titular del bé. El propietari haurà de pagar el deute o posar el bé a disposició de l’òrgan de recaptació.

En segon lloc, en l’afecció de béns l’Administració podrà reclamar els deutes d’IBI pendents de pagament d’exercicis no prescrits. En canvi, en la hipoteca legal tàcita, l’Administració només podrà reclamar els deutes d’IBI corresponents a l’any en què s’exigeix el pagament i el de l’any immediatament anterior.

En conclusió, l’Administració disposa de les eines necessàries per a poder fer efectiu el cobrament dels seus drets de crèdit. Per aquest motiu, és imprescindible que quan es vulgui adquirir un immoble es comprovi els deutes tributaris pendents sobre el mateix. En cas contrari, l’adquirent haurà d’assumir els deutes que no van fer-se efectius anteriorment. Això limita molt la via impugnatòria del nou propietari.

Si tens dubtes, contacta amb la nostra assessoria a Girona i t’assessorarem.